Falar de Ipanema é falar do metro quadrado mais valorizado do Brasil (disputando cabeça a cabeça com o Leblon). Mas o que compõe esse preço? E, mais importante, para onde ele vai em 2026?
Atualmente, a média do bairro oscila entre R$ 25.000 e R$ 45.000 /m ², dependendo drasticamente da microlocalização (quadra da praia x quadras internas) e, principalmente, do estado de conservação do imóvel e do prédio.
⚠️ A Armadilha do Imóvel Antigo ('Barato')
Um apartamento antigo pode parecer uma "oportunidade" a R$ 20.000 /m ². Mas faça a conta real: Adicione reforma hidráulica /el étrica completa (R$ 3k a R$ 5k /m ²) + condomínio alto (ineficiente, sem hidrômetro individual) + risco constante de cotas extras de fachada /elevador. O custo real ultrapassa R$ 30.000 /m ² rapidamente.
A Vantagem Competitiva do Lançamento (Novo)
Imóveis novos, como o Ipanema Almar na Rua Prudente de Morais, chegam ao mercado com preços competitivos quando ajustados pela eficiência operacional e valorização futura.
| Item | Prédio Antigo (Década de 70) | Lançamento Novo (2025 /26 ) |
|---|---|---|
| Condomínio | Alto (Portaria presencial cara, ineficiência) | Baixo (Portaria remota /h íbrida, automação) |
| Vagas | Apertadas, presas, manobrista | Livres, demarcadas, carregador elétrico |
| Manutenção | Constante e cara | Garantia da construtora por 5 anos |
| Liquidez | Média (depende de reforma) | Altíssima (produto pronto para uso) |
Projeção para 2026
Com a escassez absoluta de terrenos na Zona Sul, a tendência é que o "gap" (diferença de preço) entre imóveis novos e usados aumente significativamente. Imóveis novos se tornarão artigos de luxo extremo e colecionáveis, puxando o preço do m² para novos patamares históricos.
Quem compra agora, na fase de planta ou pré-lançamento, trava o preço atual e surfa toda a valorização da obra até a entrega das chaves.
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Conclusão Matemática
Ao colocar na ponta do lápis o custo de oportunidade, o custo de reforma, o tempo de obra e a valorização futura, o lançamento vence na maioria esmagadora dos cenários de investimento racional.
Escrito por
Analista de Mercado
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* Acesso restrito ao dossiê completo do projeto Ipanema Almar.
